Юрист по недвижимости

Открыть посредническую структуру на рынке жилья — задача не про вывеску и аренду офиса, а про десяток процедур в разных ведомствах. С 2021 года посредники по операциям с квартирами включены в периметр 115-ФЗ, с мая 2025-го кратно выросли штрафы за нарушения по персональным данным, налоговая всё пристальнее смотрит на расчёты при покупке жилья. Наше юридическое агентство работает именно в этом узком сегменте: запускаем риелторские компании под ключ и ведём их дальше, чтобы владелец занимался продажами, а не разбором писем из надзорных органов.

К нам обращаются две группы заказчиков. Первая — действующие риелторы, годами работавшие неофициально и решившие легализоваться: банки перестали принимать наличные по крупным расчётам, а покупатели хотят прозрачные документы. Вторая — предприниматели из смежной сферы: застройщики, инвесторы, бывшие сотрудники крупных компаний, открывающие собственное дело. Результат для обеих категорий одинаковый — законно оформленный бизнес, способный спокойно вести операции, отчитываться в органы и работать без блокировок по счёту.

О нас

Если вы читаете этот текст, значит, вам важно, чтобы бизнес в недвижимости был выстроен правильно и без рисков.

Недвижимость — это сфера денег, ответственности и регулирования. И в ней важно не бороться с правилами, а использовать их как опору, т. к. игнорирование правил —является разрушительным процессом.

Мы — юридическое агентство в сфере предпринимательского права, работающее с риелторами и агентствами недвижимости. Мы помогаем выстроить юридическую основу деятельности так, чтобы вы могли сосредоточиться на сделках и росте.

Старт риелторского бизнеса — это последовательность из десяти-двенадцати шагов, где каждый закрывает свою задачу. Пропустите включение в реестр Росфинмониторинга — получите штраф до 400 тысяч рублей при первой же проверке. Забудете подать уведомление в Роскомнадзор об обработке персональных данных — рискуете блокировкой сайта и санкциями по статье 13.11 КоАП. Не подберёте режим налогообложения — отдадите бюджету в полтора-два раза больше, чем могли бы. Поэтому правовед ведёт обратившегося по чёткому маршруту, и каждый этап документируется.

Что мы делаем при подготовке бизнеса к работе:

• подбираем организационно-правовую форму — ООО или ИП — с оглядкой на будущий оборот, число партнёров, планы по найму риелторов, модель распределения прибыли;
• выбираем систему налогообложения — УСН «доходы», УСН «доходы минус расходы», АУСН или патент для отдельных видов посреднических услуг — с расчётом фактической нагрузки на год вперёд;
• регистрируем юрлицо или предпринимателя в ФНС, готовим устав, решение учредителя, заявление Р11001;
• ставим организацию в реестр Росфинмониторинга как субъекта 115-ФЗ, заполняем карту КПУ, разрабатываем правила внутреннего контроля по ПОД/ФТ;
• подаём уведомление в Роскомнадзор о начале обработки персональных данных, готовим политику и согласия по 152-ФЗ;
• помогаем открыть расчётные счета в банках с оглядкой на требования комплаенса по 115-ФЗ;
• подбираем, покупаем, регистрируем и устанавливаем онлайн-кассу под выбранный налоговый режим;
• готовим типовые соглашения на оказание риелторских услуг, агентские контракты с владельцами объектов, эксклюзивы.

На выходе учредитель получает легально оформленную риелторскую структуру, готовую заключать договоры, принимать платежи, обрабатывать данные покупателей и проходить любую проверку. Дальнейшее ведение — отдельный блок, к которому переходим ниже.

Универсальный юрист по вопросам недвижимости, который сегодня судится по ДТП, завтра ведёт развод, а послезавтра регистрирует посредническую компанию, в этой области неэффективен. Слишком много стыков: ФНС, Росфинмониторинг, Роскомнадзор, банки, ЦБ, кассовая дисциплина, трудовое право для риелторов на сдельной оплате. Специалист без практики в ПОД/ФТ просто не знает, что карту КПУ нужно подать в течение 30 дней с момента внесения соответствующего ОКВЭД, а ПВК должны быть утверждены приказом ещё до подачи документов.

Юрист по недвижимости с консультацией по запуску риелторского бизнеса даёт обратившемуся не разовый совет, а ведение от регистрации до первой операции. Мы разбираем модель работы: как организация будет принимать деньги — на расчётный счёт через эквайринг, наличными через кассу, через эскроу; как оформляются отношения с риелторами — трудовой контракт, ГПХ, самозанятость; как защищать комиссию при выходе покупателя «на владельца» напрямую. На каждый вопрос есть отработанное решение, а не общие фразы из открытых источников.
В Москве у этой работы своя специфика. Высокий средний чек по жилью автоматически поднимает компанию в зону внимания финмониторинга — любая операция от 3 миллионов рублей подлежит обязательному контролю. Концентрация надзорных органов выше: проверки случаются чаще, чем в регионах. И конкуренция за покупателя жёстче — значит, соглашение должно быть составлено так, чтобы заказчик не ушёл к продавцу напрямую с готовой квартирой. Адвокат по недвижимости в Москве, ведущий несколько десятков риелторских структур одновременно, эти нюансы видит изнутри и закладывает их в документы ещё на старте.

Когда нам звонят и просят просто «открыть ООО на риелторские услуги», мы всегда разворачиваем разговор шире: что планируется продавать — вторичка, новостройки, коммерция; будет ли работа с ипотекой; планируется ли франшиза; какая география. Без этих ответов выбор ОПФ и налогового режима превращается в гадание. Бесплатный первичный разбор по телефону занимает 15–20 минут и закрывает большинство вопросов до подписания основного соглашения на услугу.

Регистрация — это только старт. Дальше начинается ежедневная работа компании, и здесь у учредителя есть выбор: держать штатного правоведа за 120–180 тысяч рублей в месяц плюс налоги или передать всё на абонентское обслуживание профильной команде. Второй вариант обычно в три-пять раз дешевле и закрывает больше задач, потому что в нашей команде есть и налоговый эксперт, и специалист по ПОД/ФТ, и человек по персональным данным.

Что входит в ежемесячное сопровождение:

• ведение налогового учёта, подготовка и сдача деклараций, отчётов в ФНС, СФР, статистику;
• ежеквартальная и годовая отчётность для Росфинмониторинга через личный кабинет на портале fedsfm.ru, проверка покупателей и контрагентов по перечню экстремистов и террористов;
• актуализация правил внутреннего контроля при изменении 115-ФЗ, проведение целевого инструктажа сотрудников и его документирование;
• мониторинг изменений законодательства — поправки в 152-ФЗ, новые позиции ВС РФ по риелторским спорам, обновления требований ЦБ к банковскому комплаенсу;
• правовая помощь по конкретным операциям — проверка чистоты квартиры, анализ правоустанавливающих документов, ведение покупки и расчётов;
• защита интересов компании в спорах по комиссии, по качеству оказанной услуги, по расторжению эксклюзивных соглашений.

Спор между посредником и покупателем — отдельная категория дел, которую желательно вести с самого начала. Если претензия пришла в работу к специалисту через неделю после её получения, шансы закрыть вопрос мирно резко падают. Мы подключаемся в день поступления, готовим ответ, при необходимости — позицию для суда. По нашей практике, до 80% таких дел решаются на досудебной стадии при грамотно составленном соглашении на этапе запуска.

Отдельный блок — изменения в законодательстве. За 2024–2025 годы в 115-ФЗ внесли четыре пакета поправок, в 152-ФЗ — два, кассовое законодательство обновлялось трижды. Самостоятельно отслеживать это, параллельно занимаясь продажами квартир, нереально. Поэтому юристы по продаже недвижимости, ведущие посреднические компании на абонентке, фактически выполняют функцию внешнего комплаенс-офицера: предупреждают о нововведениях заранее, обновляют документы, корректируют правила, проводят обучение.

Контакт с правоведом, ведущим вашу компанию, должен быть прямым. Не через секретаря, не через форму на сайте с ответом в течение трёх дней, а телефон конкретного эксперта, знающего структуру вашего бизнеса. По 115-ФЗ бывают ситуации, когда реакция нужна в течение часа — например, банк запросил пояснения по операции, и от скорости ответа зависит, разблокируют счёт или нет. В таких делах помощь должна приходить мгновенно.

Формат сотрудничества зависит от стадии. На этапе запуска работаем по фиксированному прайсу с пошаговым актом: ОПФ выбрана — этап закрыт, регистрация в ФНС прошла — следующий, включение в реестр Росфинмониторинга подтверждено — следующий. Заказчик видит, за что платит, и в какой момент. На сопровождении — ежемесячный абонент с фиксированным объёмом часов и доплатой за нестандартные задачи: судебные дела, сложные операции с долями несовершеннолетних, оспаривание решений ФНС.
Адвокат по недвижимости и жилищным вопросам подключается отдельно, когда дело уже дошло до суда. У нас в команде есть профильные адвокаты с практикой по жилищному праву, банкротству физических лиц, оспариванию операций с жильём. Это важно для риелторских компаний, работающих с проблемной вторичкой, где договор купли-продажи может быть оспорен наследниками или кредиторами продавца через два-три года после регистрации. Грамотно подготовленный пакет документов плюс корректное правовое сопровождение покупки закрывают большинство таких рисков ещё на старте.

Открыть посредническую компанию на рынке жилья — реально за две-три недели. Сделать так, чтобы она работала законно следующие десять лет — задача другого порядка. Этим и занимается наша команда: запускаем, ставим в реестры, ведём, отчитываемся, защищаем. Звоните по телефону на сайте или оставляйте заявку — первый разбор ситуации бесплатный.